בניין חדש
ללא עלות
ליווי הנדסי מלא

מה אנחנו מציעים ?

אנו נותנים לכם במתנה ללא כל התחייבות:

דוח 0 לפרויקט תמא 38 לבניין שלכם

דוח התכנות תכנונית לבניין שלכם

ללא התחייבות וללא עלות

אודותינו

אנו קבוצת כמה 38 מנהלים עסקאות תמא 38 בעבור בעלי נכסים בכל רחבי הארץ.

צור קשר

פנו אלינו היום לקבלת דוח 0 לפרויקט תמא בבניין שלכם+דוח התכנות כלכלית

בניין חדש

אותה הכתובת

יתרונות

לאחר קבלת הדוח 0 והדוח תכנון תדעו בדיוק מה תוכלו לקבל מכל יזם

מדריך תמ"א 38 – כל מה שצריך לדעת

זה אולי לא קרה בתקופת חיינו, אבל לאורך ההיסטוריה סבלה ארץ ישראל מלא מעט רעידות אדמה קשות. מיקומה של ישראל בקרבת השבר הסורי אפריקאי העובר לאורך כל גבולה המזרחי, מעמיד את המדינה בסיכון גבוה לרעידות אדמה חזקות בעתיד, והשאלה היא לא האם תהיה רעידת אדמה חזקה, אלא מתי. כפי שמתריעים בפנינו הגאולוגים ואנשי המקצוע בעשורים האחרונים, את רעידות האדמה האלה אי אפשר למנוע, אבל אפשר בהחלט להיערך אליהן, בעיקר באמצעות חיזוק המבנים במדינה, והיערכות ראויה של כוחות ההצלה.

ומה הקשר של רעידות האדמה הללו לתמ"א 38? ובכן, בהמשך לדיונים רבים שנערכו בנושא בממשלות ישראל, הוחלט על הזנקת תכנית לאומית לחיזוק מבנים, שאינם עומדים בסטנדרטים הנדרשים כדי להעניק להם עמידות בפני רעידות אדמה. התכנית הלאומית הזאת בדיוק היא תמ"א 38, ובשורות הבאות תוכלו לקבל את כל התשובות לכל השאלות שעולות סביב התכנית בקרב הציבור הרחב.

מהי תמ"א 38?

תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית (תמ"א) מספר 38, שאושרה על ידי ממשלת ישראל באפריל 2005 לטובת הגברת ההיערכות והמוכנות של מדינת ישראל לרעידות אדמה. תכנית זו, שגובשה על ידי המועצה הארצית לתכנון ובנייה, מתייחסת בעיקר לנושא של חיזוק מבנים שאינם עומדים בתקן המודרני לעמידות בפני רעידות אדמה.

מי זכאי להשתתף בתכנית?

הזכאות להשתתפות בתכנית תמ"א 38 היא כמובן לא של אדם כזה או אחר, אלא של מבנים, וליתר דיוק, מבנים העומדים בארבעת התנאים הבאים:

  • מבנים שהיתר הבניה שלהם ניתן לפני ה-1 בינואר 1980
  • מבנים שאינם עומדים בתקן ישראלי 413 לעמידות בפני רעידות אדמה (על פי אישור מהנדס)
  • מבנים שאינם מיועדים להריסה
  • מבנים משותפים ששטחם הכולל עולה על 400 מ"ר והם בעלי שתי קומות ומעלה

מן התנאי הראשון, ניתן ללמוד כי התכנית מיועדת בעיקר למבנים ישנים, ואם הבית המשותף בו אתם מתגוררים נבנה רק במהלך שני או שלושת העשורים האחרונים, כנראה שהוא אינו זכאי להשתתף בתכנית. אם הבניין דווקא עומד בכל ארבעת התנאים, הרי שהוא זכאי להשתתף בתכנית תמ"א 38.

למה זכאים דיירי מבנה שמשתתף בתכנית תמ"א 38?

דיירים המתגוררים במבנים שמשתתפים בתכנית תמ"א 38 והפרויקט יוצא אצלם לדרך, זכאים לתוספת בנייה של עד 25 מ"ר לכל דייר. תוספת זו יכולה לבוא לידי ביטוי בשטח הדירה הפרטי, או בשטח המשותף של הבניין, ולרוב בשניהם גם יחד. תוספת זו יכולה לכלול תוספת של מרפסת, חדר, מעלית, מחסן, חניה פרטית, שיפוץ והרחבת לובי וכדומה. כמו כן, במסגרת הפרויקט נעשה שיפוץ של תשתיות המבנה (תשתית מים, ביוב, חשמל, גז, תקשורת וכן הלאה), שיפוץ מקלט, שדרוג תיבות דואר ואינטרקום ועוד כהנה וכהנה שיפורים, שנקבעים בהסכם העבודה בין הדיירים ליזם המבצע.

פרט לשיפור המשמעותי באיכות החיים עבור דיירי הבניין, מדובר בתוספת של ממש לערך הדירה, תוספת שלעיתים יכולה להגיע עד כדי 40% מערך הדירה טרום ביצוע התכנית. מעבר לכל, מה שמקבלים דיירי הבניין הוא מבנה חזק יותר עם יסודות חזקים יותר, בעלי עמידות גבוהה יותר בפני רעידות אדמה, וזהו החלק המרכזי שאליו חייב להתחייב היזם המבצע.

מי מממן את הפרויקט?

אחד הנושאים בהם קיים חוסר הבנה משמעותי יותר מכל, הוא נושא המימון של הפרויקט, ובהיבט זה נתחיל ונאמר שהמימון אינו חל על דיירי הבניין. את הפרויקט מממן היזם המבצע מכספו, ובתמורה הוא מקבל זכויות בנייה לתוספת קומות מעל המבנה המקורי. תוספת זו יכולה לנוע בין קומה וחצי לשתי קומות וחצי, בהתאם לאישור הוועדה המקומית, כשבדרך כלל בפריפריה מוענקת תוספת זכויות גדולה יותר ליזם. בקומות אלה יכול היזם לבנות דירות חדשות אותן הוא ימכור ויפיק את הרווח שלו על הפרויקט כולו. קומות אלה יכולות להיבנות מעל המבנה הקיים או במעטפת הרוחבית שלו, הכל בהתאם לנסיבות.

בשורה התחתונה, הדיירים אינם מממנים דבר, היזם מממן את הפרויקט והוא מרוויח באמצעות מכירת הנכסים שאותם יוסיף למבנה המקורי. יחד עם זאת, מימון הפרויקט מבוצע בדרך כלל דרך קרנות השקעה מהן מגייס היזם את הכסף. על אף שזהו עניינו של היזם, בסופו של דבר הכל הוא גם עניינכם, ואם היזם לא יעמוד בהתחייבויותיו כלפי הקרן, גם אתם תרגישו זאת. על כן, חשוב לבחון את מקורות המימון של היזם, ולקבוע אבני דרך בהן צריך היזם לעמוד בכדי להמשיך בפרויקט. כל אלו צריכים להיקבע במסגרת הסכם ההתקשרות עם היזם, בסיוע חברת ניהול וליווי כפי שיוסבר בהמשך.

כמה זמן אורך פרויקט תמ"א 38?

פרויקט תמ"א 38 אורך 24-36 חודשים, מתוכם 6-12 חודשים לקבלת היתר הבנייה מוועדת הבנייה המקומית, ועוד 18-24 חודשים לצורך ביצוע הבנייה בפועל. חשוב לציין כי היזם עובד על פי סדר עבודה מסוים, וייתכן שדיירים שונים יוכלו להיכנס חזרה לביתם בשלבים שונים של הבנייה, בהתאם לקומה בה ממוקמת הדירה ולסדר העבודה של היזם המבצע.

במהלך תקופת העבודה בבניין, יכולים הדיירים להישאר בביתם כל עוד הם לוקחים בחשבון את חוסר הנוחות שיחוו לאורך תקופת העבודות, והם יכולים גם לעבור למגורים חלופיים למשך אותה תקופה, על פי שיקול דעתם.

מהי תכנית תמ"א 38-2?

לאור הניסיון שנצבר עם תכנית תמ"א 38 במהלך שנותיה הראשונות, התברר כי ישנם מבנים שלא ניתן לחזק אותם ולהביא אותם לסטנדרטים המודרניים הנדרשים. עבור מבנים אלה אושר בשנת 2010 תיקון מס' 2, המאפשר הריסה של הבניין הקיים ובנייה של בניין חדש לחלוטין על פי תקן ישראלי 413 לרעידות אדמה. פרויקט זה דומה לפרויקט פינוי בינוי, אך הוא אינו כזה. פינוי בינוי הוא פרויקט שמאושר על רקע של שיקולי התחדשות עירונית בעוד תמ"א 38-2 מאושרת על רקע של חיזוק מבנים, שלא ניתן לחזקם בתכנית תמ"א 38 הבסיסית.

תהליך האישור וההיתרים בתמ"א 38-2 הוא מורכב יותר, ועצם התאמתו של המבנה לתיקון 2 דורשת אישור של מהנדס מוסמך. כמו כן, על דיירי הבית למצוא מגורים חלופיים (על חשבון היזם ולא על חשבונם הפרטי) לאורך תקופת הבנייה, אך בסך הכל מדובר באפשרות נוספת ממנה ניתן ליהנות, לעיתים עם דיבידנדים גבוהים יותר מאלו של התכנית הבסיסית.

במסגרת פרויקט זה, מממן כאמור היזם את המגורים החלופיים, והדיירים זוכים לדירה חדשה לחלוטין שערכה גבוה יותר מדירה ישנה שעברה שדרוג תמ"א 38 בסיסי. היזם עצמו זכאי לקבל זכויות בנייה בהיקף של 2.5-3 יחידות דיור חדשות על כל יחידת דיור קיימת. המשמעות היא שאם מדובר בבניין משותף קטן בן 8 דירות, לאחר הפרויקט עשוי הבניין להפוך לבניין רב קומות בן עד 25 יחידות דיור.

איך מתחילים פרויקט תמ"א 38?

שלב היציאה לדרך הוא השלב החשוב ביותר בפרויקט תמ"א 38, השלב בו בוחרים את היזם המבצע ומגבשים את תכנית העבודה. בישראל קיימים מעל אלף יזמים המבצעים פרויקטים של תמ"א 38, חלקם חברות בנייה גדולות ומוכרות, חלקם שחקנים קטנים ומתמחים וחלקם כאלו שנכנסים לתחום למטרות רווח, ללא שיש להם כל רקע בתחום. בחירת היזם המבצע הוא שלב קריטי וחשוב מאין כמותו, ולאורך השנים כבר קרו לא מעט מקרים בהם נפגעו דיירים מבחירות לא נכונות שעשו, ולא רק של שחקנים קטנים.

כמו כן, חשוב להבין כי בפרויקט תמ"א 38 נוצר משולש משפטי יוצא דופן, שבו מחויב היזם לא רק לדיירי הבניין עצמם, אלא גם לדיירים החדשים שרוכשים את הדירות החדשות שייבנו במסגרת הפרויקט. במצב דברים זה, עלול היזם ליצור התחייבויות סותרות שיפגעו בדיירים או ברוכשי הדירות החדשות, וייצרו מאבקים משפטיים מעייפים ויקרים.

אם זה לא מספיק, הרי שבמסגרת ההתקשרות עם היזם, ישאף היזם להעניק לדיירים הקיימים את המינימום לו הוא מחויב ולא מעבר לכך. מן הצד השני, הדיירים מעוניינים להשיג את המקסימום האפשרי במסגרת התחרות הקיימת בתחום. על כן, בכל יציאה לפרויקט תמ"א 38, חשוב לקבל ייעוץ וליווי צמוד של חברה המתמחה בייצוג דיירים, ודואגת לאינטרסים שלהם לאורך כל הדרך.

במרבית המקרים, אם המבנה שלכם זכאי לתמ"א 38, תקבלו בדואר פניות לא מעטות מיזמים שמעוניינים לבצע עבורכם את הפרויקט, ואם לא קיבלתם פניות כאלה, תוכלו לברר את מעמד המבנה, שוב, באמצעות חברת ניהול פרויקטים בתחום תמ"א 38.

מה מעניקה לכם חברת ניהול לפרויקטים של תמ"א 38?

חברת הניהול מייצגת אתכם למעשה באופן מלא מול כלל הגורמים המעורבים בפרויקט, ובכלל זה מול הרשויות, מול היזם ומול הדיירים האחרים.

  • מול הרשויות – בירור מעמד הנכס וזכאותו לתמ"א 38, הגשת בקשה להיתר ופעולות לקידום ההיתר בהקדם האפשרי, בירור זכאות לתמ"א 38-2, קבלת ההיתר וגיבוש תכניות בנייה וכדומה
  • מול היזם – בחירת יזם על בסיס מידע עדכני שמחזיקות אותן חברות על היזמים השונים הפעילים בשוק, איתנותם הפיננסית, רמת האמינות שלהם ורמת העבודה שלהם. גיוס אנשי מקצוע מתחום ההנדסה והמשפט לסגירת קצוות, קבלת אישורים נדרשים ובניית תכניות בנייה וכמובן ייצוג מול הרשויות.
  • מול הדיירים – במקרים רבים, מעוכבים או מתבטלים פרויקטים של תמ"א 38 בגלל הדיירים עצמם ובגלל סכסוכים המתגלעים ביניהם. לא תמיד ניתן להשיג הסכמה מכלל הדיירים, ולעיתים אף מתפתח מצב של דייר סרבן שבולם את התקדמות התהליך. בכל המקרים הללו ניתן לטפל ברמה המנהלית או המשפטית, וחברת ניהול פרויקטים של תמ"א 38, תוכל להוות גורם נייטרלי שמעמיד את הדברים על דיוקם, מחבר בין הדיירים ומנהל את ההתמודדות מול דיירים סרבנים על פי החוק.

כמו כן, מלווה חברת הניהול את הדיירים במהלך המשא ומתן עם היזם ובגיבוש ההסכם בין הצדדים. בשלב זה, מומלץ לגייס גם עורך דין עצמאי שיעמוד לרשות הדיירים מול כלל הגורמים האחרים. חברת הניהול גם מקיימת מעקב צמוד ופיקוח על העבודות, בדק בית בסיום הבנייה, רישום מחודש של הנכסים בטאבו, השגת אישור תקינה בפני רעידות אדמה, ווידוא שהדיירים מקבלים את המקסימום האפשרי, ושהדברים מבוצעים בשטח כפי שסוכם עד מסירת המפתחות לדיירים בסיום הפרויקט.

מהו הרוב הנדרש לאישור פרויקט תמ"א 38?

ישנם מקרים רבים בהם כלל הדיירים מסכימים לצאת אל הפרויקט, ומקרים אלה עוברים בצורה חלקה ומהירה. יחד עם זאת, ישנם מקרים שלא כל הדיירים נותנים את הסכמתם לפרויקט ועל כן נקבע בחוק רוב מחייב, שבהגיע הדיירים לרוב הזה, מחוייבים כלל הדיירים לפעול על פיו. על פי החוק, לאישור תמ"א 38 נדרש רוב של 66% מהדיירים ולאישור תמ"א 38-2 נדרש רוב של 80% מהדיירים.

במידה וקיימים דיירים סרבניים, ניתן לפנות למפקח הרלוונטי במשרד השיכון ולו הסמכות לחייב את הדיירים הסרבנים להתנהל על פי החלטת הרוב. במידת הצורך ניתן לפנות גם לבית משפט, וכיום נוטים בתי המשפט לאשר תכניות תמ"א 38 על פי הרוב הקיים בין הדיירים.

לסיתמא 38כום, כדי להצליח בפרויקט תמ"א 38, ישנם אלמנטים רבים שזקוקים להתייחסותכם, ומשאין בידיכם את ההיכרות עם התחום ואת הידע המקצועי הנדרש, חשוב מאוד שלא תפעלו לבד, ותשכרו את שירותיה של חברת ניהול שתייצג אתכם מול כלל הגורמים המעורבים.

פוסטים אחרונים

לא נמצאו פוסטים

בניין חדש
ללא עלות
ליווי הנדסי מלא